Notaire Nathalie BOZET, OUPEYE

 

Notaire Nathalie BOZET

OUPEYE

Bail de résidence principale

Chaque personne humaine a droit à un logement décent. La recherche d'un équilibre harmonieux entre le droit de propriété du bailleur et le droit au logement du locataire est à l'origine de la réglementation des baux relatifs à la résidence principale du locataire.

Qu'est-ce qu'un bail de résidence principale ?

C'est un bail que le preneur, avec l'accord exprès ou tacite du bailleur, affecte dès son entrée dans les lieux loués à la résidence principale. Ce bail doit respecter trois conditions pour s'appliquer à un contrat de location.

Le bail désormais régionalisé

Attention, depuis juillet 2017, le bail est devenu une matière régionalisée, et non plus fédérale. Il appartient donc à chaque région de déterminer ses règles relatives aux baux d’habitation. En Région de Bruxelles-Capitale, ces règles sont principalement contenues dans le Code du logement, et sont en vigueur depuis le 1er janvier 2018. En Région wallonne, les nouvelles règles sont en vigueur depuis le 1er septembre 2018. 

 

La durée du bail de résidence principale

Un contrat de bail doit avoir une certaine durée. Les intérêts des propriétaires et des locataires sont souvent opposés: souvent, les locataires désirent disposer d'un bien aussi longtemps qui leur convient, mais avec une garantie minimale; les propriétaires préfèrent que les baux ne soient pas de trop courte durée, mais demandent de ne pas être bloqué indéfiniment.

Obligation d'avoir un bail écrit

Le bail de résidence principale doit être obligatoirement écrit.

Modèle de bail de résidence principale

Cliquez sur les liens ci-dessous pour télécharger les modèles de bail de résidence principale, en Région wallonne et en Région de Bruxelles-Capitale. 

 

L'état du logement loué

Un logement décent doit remplir certaines conditions de sécurité, de salubrité et d'habitabilité: le bailleur doit veiller à ce que l'état du bien loué permette au locataire de jouir normalement du logement pendant toute la durée du bail.

Le bailleur devra veiller à ce que l'immeuble loué réponde à ces conditions, et, le cas échéant, obtenir un permis de location.

Les obligations du locataire

Un élément essentiel du bail est le paiement d'un loyer. En effet, s'il n'y avait pas de loyer, il s'agirait d'un contrat de prêt gratuit d'un immeuble (appelé commodat) et pas d'un bail. Le locataire devra payer son loyer aux échéances convenues. En outre, la majorité des baux prévoit que le locataire doit constituer une garantie locative. Il ne s'agit pas d'une obligation légale, mais elle permet au bailleur de ne pas être totalement démuni si le locataire ne respecte pas ses engagements.

Le locataire devra veiller à entretenir l'immeuble en bon état, et le faire assurer contre l'incendie. Si le logement loué est un appartement, il devra également respecter le règlement d'ordre intérieur.

Communication du montant du loyer

Un candidat bailleur qui souhaite mettre un bien en location, doit faire attention à une nouveauté : toute mise en location d'un bien affecté à l'habitation implique, dans toute communication publique ou officielle, que figure notamment le montant du loyer demandé et des charges communes (article 1716 du Code civil).

Une amende fixée de 50 à 200 euros est prévue en cas de non-respect par de cette obligation ! C’est la commune où le bien est situé qui est responsable de constater, poursuivre et sanctionner les manquements à ces obligations.

Cessions et sous-locations

Le locataire aura le droit de céder ses droits ou de sous-louer dans des conditions expressément prévues par la loi.

Vente du bien loué

L'existence d'un contrat de bail ne doit pas être un obstacle à la vente de l'immeuble. Il faut toutefois trouver des solutions équitables entre les intérêts des acquéreurs qui désirent occuper l'immeuble acheté, et les droits des locataires qui ne peuvent pas se trouver sans logement.

Intervention du juge de paix

Si des problèmes naissent entre le bailleur et le locataire, ils peuvent toujours tenter de les résoudre de commun accord. Dans le cas contraire, ils pourront demander l'intervention du juge de paix.