Notaire Nathalie BOZET, OUPEYE

 

Notaire Nathalie BOZET

OUPEYE

Bien préparer son budget

Établir un budget, c'est prévoir les dépenses et pouvoir les payer en fonction des moyens dont on dispose. Pour un achat immobilier, il faut prendre tous les éléments en considération!

Il ne faut pas avoir les yeux plus grands que le portefeuille avant d'acheter un immeuble, il faut calculer avec précision ce que cet immeuble va coûter, au moment de son acquisition, et ultérieurement. Il faut donc établir un budget précis.

En matière de gestion de patrimoine privé, il ne peut pas exister de "déficit budgétaire". Pour éviter tout problème, il faut que:

1° les moyens financiers dont les candidats-acquéreurs disposent au moment de l'achat soient supérieurs aux dépenses à prévoir.

2° les montants des revenus qu'ils peuvent affecter à leur immeuble soient supérieurs aux montants à payer tous les mois.

Sans la réunion de ces deux conditions, l'acquisition projetée n'est pas réalisable.

 

Liquidités immédiates supérieures aux dépenses immédiates

Les liquidités immédiates doivent être supérieures aux dépenses immédiates.

Les liquidités immédiates sont les montants dont les candidats-acquéreurs disposent au moment de l'acte d'acquisition. Il n'est pas difficile d'évaluer le montant des économies personnelles. Toutefois, il vaut mieux conserver une petite "réserve de sécurité" pour pouvoir faire face à des paiements imprévus.

Par contre, le montant à financer est bien plus difficile à déterminer: il dépendra de la valeur de l'immeuble, de la durée du financement, et de la capacité de remboursement des emprunteurs. Pour cette raison, il est beaucoup plus prudent de contacter son banquier avant de signer un engagement quelconque.

Les dépenses immédiates comprennent tout ce que les candidats-acquéreurs devront payer au moment de l'acquisition. Cela vise principalement le prix d'acquisition de l'immeuble. Il faut y ajouter les frais qui seront nécessaires pour rendre l'immeuble habitable: par exemple, le coût de tous les travaux éventuels de transformation et d'amélioration ou le coût du déménagement.

Il ne faut pas oublier d'y ajouter les frais de l'acte d'acquisition et de l'acte d'emprunt (en ce compris les différentes taxes à devoir acquitter).

Bien entendu, si, en établissant ce budget préalable, les candidats-acquéreurs constatent que le montant dont ils pourraient disposer au moment de l'acte n'est pas suffisant pour faire face aux dépenses immédiates, ils devront, soit renoncer à leur acquisition, soit augmenter le montant de leurs liquidités, par exemple en adaptant le montant du financement en conséquence.

Liquidités périodiques supérieures aux paiements périodiques

Les liquidités périodiques doivent être supérieures aux paiements périodiques.

Les liquidités périodiques représentent les revenus des emprunteurs. Les acquéreurs d'un immeuble ne doivent pas oublier qu'il n'y a pas que le logement. Une partie des revenus doit servir aux dépenses de la vie courante: alimentation, déplacements, entretien, habillement, loisirs, ...

Pour connaître la partie de leurs revenus qui peut servir au logement, les acquéreurs devront reprendre l'ensemble de leurs revenus et en soustraire le montant des dépenses de la vie courante. La différence représentera ce que les acquéreurs peuvent payer pour leur logement, et déterminera leur capacité de remboursement de leur emprunt.

Les dépenses périodiques pour l'immeuble représentent l'ensemble des frais que les acquéreurs devront supporter.

Le premier montant à prévoir sera celui de la mensualité du crédit hypothécaire. Ce montant dépendra bien entendu du capital emprunté, du taux d'intérêt, et de la durée du crédit.

Les emprunteurs ne doivent pas sous-estimer les autres charges à supporter. Ils peuvent les calculer par mois, et devront prendre en considération, par exemple:

- un douzième des primes annuelles des assurances-vie et incendie.

- un douzième du montant du précompte de l'année.

- le montant des réparations à l'immeuble.

- les charges communes de l'immeuble s'il s'agit d'un appartement.

Tous ces frais s'ajoutent à ceux que chaque ménage doit supporter, qu'il soit propriétaire ou locataire, dont par exemple, le coût des consommations d'eau, de gaz et d'électricité, les frais de chauffage, les abonnements à la télédistribution et au téléphone, avec le coût des communications...

Si un budget semblable est établi avant l'acquisition, les acquéreurs ne devraient connaître aucune difficulté de paiement!

Synthèse

* Actif : Moyens dont on dispose

Liquidités immédiates:

- Économies personnelles
- Montant du financement

Liquidités périodiques:

- Partie des revenus qui peut être affectée à l'immeuble.

* Passif : Dépenses à prévoir

Dépenses immédiates:

- Prix d'achat de l'immeuble
- Frais de l'acte d'achat
- Frais de l'acte d'emprunt
- Coût des transformations et réparations

Dépenses périodiques:

- Mensualité de remboursement de l'emprunt
- Charges communes (pour les appartements)
- Primes d'assurances (vie et incendie)
- Précompte immobilier
- Coût des consommations